Ипотека с «европейскими» процентами должна стать доступной украинцам 09.05.2022

Доступного жилья не будет без новой системы финансирования // 09.05.2022

Больно смотреть на разрушенные и зияющие дырками от попаданий снарядов и ракет жилые дома украинцев, ведь без крыши над головой остались тысячи семей. После победы над врагом мы должны решить самую важную задачу — не только восстановить разрушенное, но и создать современный цивилизованный рынок жилья на будущее. Ключевое слово — рынок.

Есть очевидные вещи, которые нам всем нужно откровенно признать. Жилье — очень дорогой капитальный актив, доступный далеко не каждой украинской семье. Даже в богатых странах собственным жильем владеет относительно небольшая доля зажиточного населения… Менее зажиточные граждане, особенно молодежь, имеют доступ к государственным и коммерческим проектам арендованного жилья, часто опираясь на субсидиарные программы, благодаря которым снижается нагрузка на семейный бюджет. Но это в цивилизованных странах.

Для украинцев «доступное жилье» давно стало той злосчастной морковкой, которой политики-популисты подманивали их к избирательным урнам, обещая буквально каждому собственную квартиру или дом. Потом едва начатые проекты по раздаче кредитных субсидий или бюджетных дотаций быстро сворачивали. А накануне следующих выборов все начиналось снова. Впрочем, сейчас мы не имеем права, прежде всего морального, на такие игрища.

Поэтому нам надо трезво разобраться в том, что мы натворили за последние 30 лет, сделать выводы и выстроить новую систему жилищного финансирования, принципиально отличающуюся от всего, что было раньше.

Никто не станет отрицать очевидный факт: капитальное жилое здание и земля под ним — это единое неделимое целое, являющееся главным признаком недвижимости. Только не в Украине.

У нас так получилось, что землю под жилищную застройку раздают без конкурсов в краткосрочную аренду застройщикам. Вместо прозрачного аукциона застройщики получают участки фактически бесплатно, возводя и продавая многоквартирное жилье частным покупателям, которые потом сталкиваются с немалыми проблемами, доказывая свои права на землю вокруг домов, а иногда и на сами дома, в которых находятся их квартиры.

Отсутствие единого правового режима на землю и здание, которое на ней строится, лишает застройщиков доступа к банковскому финансированию. И это не удивительно, потому что фактически отсутствует залог по кредитам, которым не может служить строительство на земле, принадлежащей местной громаде, но фактически у нее украденной. Вместо того чтобы направить средства от прозрачной продажи участков на обновление изношенных еще «советских» инженерных сетей, на этих аварийных коммуникациях строят еще и новые многоэтажки…

Поэтому традиционное банковское финансирование проектов строительства жилья в Украине не осуществляется вообще.

Кроме срочной необходимости восстановить поврежденные дома, надо еще и достроить начатые, но не завершенные, за которые уже уплачены средства граждан. Здесь существуют объективные опасения, что значительную часть этих средств «инвесторов в деривативы» найти уже не удастся…

Застройщики нашли лазейку в несовершенном украинском законодательстве и получили доступ к средствам частных лиц, обходя какие-либо ограничения, действующие для других субъектов хозяйствования, в частности банков и финансовых компаний.

Как известно, около 90% всех новостроек в Украине финансируются через непрозрачные венчурные инвестиционные фонды, созданные в количестве свыше 1500 шт. Оставшиеся 10% новостроек также финансируются по не менее рискованным схемам или даже путем прямого привлечения неучтенной наличности. Общие объемы этих очень опасных форм финансирования, по которым на украинцев перенесены почти все известные финансовые риски, достигают свыше полтриллиона гривен.

По данным Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ), общие активы венчурных (рискованных) институтов совместного инвестирования составляют 475 млрд грн и чаще всего состоят из дебиторской задолженности застройщиков. Эти средства массово принимают от граждан многочисленные компании по управлению активами (КУА) под видом взносов на приобретение «деривативов» или с помощью других не менее изощренных способов. Объемы этого небанковского финансирования строительства уже составляли более 10% ВВП страны, что превышает 60% рабочего кредитного портфеля всех украинских банков.

Фактически в Украине действует параллельная финансово-банковская система, которая активно привлекает средства населения, но для которой не существует ни пруденционных требований, ни других ограничений, предъявляемых НБУ к банкам и лицензированным финансовым компаниям.

Но и украинская ипотека, как оказалось, приобрела не менее экзотические формы, чем вышеупомянутое финансирование строительства... Застройщики и КУА активно практикуют кредитование покупателей, продавая квартиры в рассрочку и взимая не только проценты, но и другие доходы, в том числе непрозрачные валютные и ценовые индикации. Объемы такой суррогатной ипотеки почти втрое превышают всю банковскую жилищную ипотеку. Поэтому не удивительно, что объемы банковского ипотечного кредитования остаются мизерными. Даже к амбициозной правительственной программе «Ипотека под 7%» присоединились всего лишь несколько банков, выдав несколько сотен ипотечных кредитов вместо нескольких тысяч.

Что же стало причиной столь опасного рыночного дисбаланса? Почему украинские банковское финансирование жилья и ипотека нормально не развиваются?

Ответ — почти полное отсутствие средств и традиционных инструментов управления стандартными банковскими рисками: кредитным, процентным, рисками ликвидности и риском капитала. Также сказывается низкая маржинальность ипотеки на фоне высоких трансакционных издержек вследствие архаических процедур ее юридического оформления.

Кроме упомянутого отсутствия банального залога по проектному финансированию строительства, кредитный риск концентрируется в до сих пор неурегулированной внесудебной процедуре удовлетворения требований за счет предмета ипотеки — жилья, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети. Попытка минимизировать этот риск определением Верховного суда и сомнительным правительственным решением о запрете регистрации детей (уже отменен) не решила проблему. Нам необходим общепринятый в мире подход, согласно которому ипотечное жилье, приобретенное за кредитные средства, в случае дефолта должны забирать во внесудебном порядке без каких-либо препятствий. Пока он бездействует в Украине, этим будут пользоваться отдельные заемщики под предлогом защиты своих детей, не давая родителям других детей привлекать кредиты на приобретение домов по умеренным ставкам, в которые не будет закладываться такой риск.

Риск ликвидности также является критическим, ведь очевидно, что долгосрочную ипотеку невозможно финансировать только краткосрочными депозитами из-за полного отсутствия оборота ипотечных облигаций — главного инструмента привлечения долгосрочных кредитных ресурсов с рынка ценных бумаг. Это не только ограничивает доступ на ипотечный рынок более широкого круга конкурирующих за заемщиков коммерческих банков, но еще и не позволяет диверсифицировать внутренние институциональные инвестиции со стороны пенсионных фондов и страховых компаний. Без ипотечных ценных бумаг невозможно привлечь внешние инвестиции в жилищную сферу. Нет даже возможности применять стимулирование ипотеки путем включения ипотечных облигаций в инструменты рефинансирования НБУ, как это делают остальные центральные банки для экономического роста.

Это же касается и риска капитала, ведь банки фактически лишены возможности сохранять капитал при наращивании объемов ипотечного кредитного портфеля или частично избавиться от давления на капитал с помощью выпусков ипотечных облигаций и программ секьюритизации, чем активно пользуются банки по всему миру, кроме украинских.

Риск процентной ставки также неуправляем, поэтому банки не имеют возможности устанавливать умеренные фиксированные ставки из-за отсутствия присущих рынку ипотечных ценных бумаг инструментов хеджирования (СВОП и другие). При этом существующая в украинских банках практика установления изменяемых ставок в привязке к ставкам по краткосрочным депозитам (UIRD) является опасной так же, как и печально известная практика переведения на заемщиков валютных рисков.

Преодоление этих вызовов является сложной комплексной, но крайне важной задачей. Очень опасной может стать очередная попытка решения дерзким способом, выдергиванием лакомых кусочков наподобие «дешевой ипотеки всем желающим». Слишком сомнительно, что после войны налогоплательщики дружеских стран-доноров согласятся такое финансировать. Но они не будут против строительства социального доступного жилья, в котором будут жить украинцы, платя умеренную аренду. А те украинцы, которые могут и хотят иметь собственное жилье, должны находиться под защитой закона, платить за него честную цену и привлекать ипотеку под «европейские» проценты.

Горячие предложения

Агропросперіс Банк

Ощадна картка від Агропросперіс Банку

Ощадна картка зручніше вкладу!

від 5% до 7% на щоденні залишки за рахунком із доступом до коштів 24/7

безкоштовне поповнення, обслуговування, безготівкові розрахунки та зняття коштів в усіх банкоматах України

Ліцензія НБУ №241 від 16.02.2016

Мегабанк

Срочные депозиты от Мегабанка

до 11% годовых + до 0,9% годовых от суммы вклада

Минимальный срок - от 3 мес.

Минимальная сумма - от 30 000 грн.

100% гарантия вклада

Агропросперіс Банк

Благодійний депозит "Вклад у Перемогу"

Вклад у Перемогу з Агропросперіс Банком

11% в грн на 24 місяці

Мін. сума 1000 грн

Відсотки НАПЕРЕД за весь строк вкладу

10% доходу за вкладом - ваша благодійна допомога ЗСУ, і стільки ж перераховує Банк з власних коштів

Ліцензія НБУ №241 від 16.02.16

Получать все новости и статьи сайта в одном email в день?

также следить за новостями сайта можно в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Путеводители

Как выбрать надежный банк

Даже профессионал не скажет наверняка, надежен ли тот или иной банк. Однако простой анализ регулярной банковской отчетности и некоторых других источников позволит сделать выбор банка более или менее объективным.

© 2006–2022

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес и телефон «Простобанк Консалтинг»

Email: [email protected]